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進藤俊二
この不動産鑑定士に質問・相談・依頼をする東急世田谷線の「若林」または「松陰神社前」、どちらの駅からも徒歩約5分。
閑静な住宅街に位置する3階建の住居併用マンションの1室に
「進藤不動産鑑定士事務所」はあります。
担当者からのコメントはこちら近くには吉田松陰を祀る「松陰神社」があって、近隣の方々の憩いの場となっています。
お正月には遠方からも多くの方々が初詣に来られます。
付近を歩けば昔ながらの商店街があり、銭湯の煙突なども見上げられ、
路面電車の世田谷線がコトコト走る風景も、どこか懐かしさを感じさせます。
◆ まず、自己紹介をお願い致します。
  出身は、長崎県の島原市、雲仙普賢岳の麓です。地元の高校を卒業後、東京の私立大学に進学しました。現在、世田谷区若林に居住です。
  不動産鑑定業界に足を踏み入れる前は、㈱大阪有線放送社(現USEN)に在職し、ショッピングセンターや再開発ビルの立ち上げ現場を経験し、平成11年に不動産鑑定業界へ足を踏み入れました。
 その後、不動産鑑定事務所にて修行を積み、平成17年に不動産鑑定士の資格を得たのち、平成18年6月に事務所開設に至りました。
◆不動産鑑定士の魅力は何ですか?また、不動産鑑定士になろうと思われたきっかけについてお話しください。
進藤俊二  不動産評価の仕事の大きな魅力の一つに、権利調整等の局面において、不動産価値を金額で表現した価格を提示することにより、関係当事者が納得いく着地点としての結論を導くための大きな一端を担える、ということがある点です。
 もともと、何かを創り上げていく現場がすごく好きです。有線放送に勤務時代、ショッピングセンターや再開発ビルなどの現場に携わらさせて頂き、企画立案から竣工までの流れを経験できました。
  その当時、再開発ビルの権利調整等に興味を持ち、いろいろ調べていくなかで、不動産鑑定士を知ったのがきっかけです。その時点で年齢は32歳で、結婚を控えていたこともあって、不動産鑑定士の資格取得まで期間的なものを含めハードルの高さに不安もありましたが、何故か躊躇もなく飛び込み、現在に至っています。
◆不動産鑑定士という仕事へのこだわりをお教えください。
進藤俊二  僕がこの業界に飛び込んだ時期は、デューデリジェンス業務が全盛の時で、それこそ全国津々浦々飛び回り、あらゆる種類の類型の不動産評価を経験することができました。調査において物件の確定からはじまる基礎的な調査が如何に大切であるかを身を持って知らされると同時に、時間の許す限りあらゆる角度からの調査・思考を重ね、不動産評価の基礎的な部分を身に着けさせて頂きました。諸先輩方から、ご指導、時には叱咤をうけながら駈けずり回っていましたが、その時の経験があって今があることは言うまでもありません。
  今年で創業6年目になりますが、調査において常日頃心がけていることの一つに、「~だろう」で片付けず、必ずしっかりとした確認を行う、というのがあります。どんな職業でも同じことだと思いますが、ある程度経験を積み、慣れてくると「~だろう」としがちになったりするのが人間の常であったりします。至極当たり前の心掛けではありますが、不動産評価において、たった一つの調査ミスが大きな影響を与えることは容易に推定できるものであり、常に自戒している部分です
  また、ご依頼者のニーズの本質をできる限り探ることを心掛けています。不動産評価においては、不動産の価格を形成する要因(価格形成要因といいます)を把握し、その影響を分析することが基本となります。価格形成要因は、不動産の物理的側面、経済的側面、法的側面(権利関係等)をはじめ多岐に亘ります。不動産評価では、この価格形成要因を明らかにしていくわけですが、このことは逆にご依頼者にとって、例えば有効活用をはじめとした不動産活用方法の方向性、若しくは交渉や訴訟であれば最適な解決の着地点へ向かう方向性をはじめとして、時にはご依頼者が想定していなかった角度からの解決策が浮かぶ可能性をも含んでいます。そのためにも、ご依頼者のニーズの本質をできる限り探ることを心掛けています。また、これにより価格を試算するためだけではなく、ご依頼者の本質的なニーズに繋がる各方面の専門家の方のご紹介も可能になります。幸い、僕の周辺には各方面の有能なブレーンが多数おり、特に周囲に専門家がいない個人の方の問題解決にも、有効な方向性を示すことができるケースがあります。
  もう一点、これも当たり前のことですが、常に心掛けていることに、わかりやすい説明、というのがあります。専門用語や表現方法など、常に利用する方にとって理解しやすい表現や理論構成を行うようにしています。何故その価格に至ったか、説明責任を果たすことが当然であり、言葉をひらきながら伝えていくように努力しています。
◆不動産鑑定業務における得意分野をお教えください。
進藤俊二  得意というか、中でも好きなのが投資用不動産です。
  投資用と一口に言ってもその種類は様々で、そのリスクの認識も、不動産の種類及びその置かれている状況等によって、様々です。このリスク認識は、割引率、還元利回りに集約され、体現されます。利回りの決定には様々な判断が介入しますが、その判断のために、不動産の種類や営業内容ごとにマーケットに根ざした調査を行い、需要者がどのような視点で意思決定を行うかを把握し、反映させるように努めています。
  不動産に対する価値観は、その利用者の目的等により様々で、様々なシミュレーションを行いながら、それを体現する価格の追及を行っています。

  例えば、地代評価を行う場合、利用目的が収益用不動産であれば、あまり用いられない収益分析法も積極的に採用したりしています。
◆特別にご精通していらっしゃる地域がございましたらお教えください。
  やはり、東京都内です。1都3県につきましては、毎年不動産評価のみならず、賃料評価、マーケット調査等を行っています。
  強いて言えば、やはり地元である世田谷区をはじめ、東京都の西側エリアでしょうか。
◆会社の経営方針、鑑定評価における今後の展望についてお話しください。
進藤俊二  鑑定評価は、先にお話したように、あらゆる価格形成要因を分析していくわけですが、逆に言えば、日頃から価格形成要因の分析を行っており、これを活かしたコンサルティング等を通じて、不動産鑑定士というものを、もっと幅広く活用して頂きたいと思っています。
  例えば、店舗の立退き等に際しては、通常不動産から生じる価値として立退き料の一部としての借家権価格、というものが鑑定評価の対象となると思います。ここで、店舗の立退きに際しては営業権の存在を考えなければなりません。この営業権は、不動産の権利価値、というものではありませんが、その発生要因が場所的利益に起因する場合も多く、このような場合、じゃあ場所的利益のどこまでが借家権価格で、どこからが営業権価格に影響を与えるのか、そもそも明確に分けられるのか、といことがあると思います。営業権が場所的利益に依存しているならば、その分析は不動産鑑定士による価格形成要因の分析において当然に行っていることであります。逆説的かもしれませんが、そうであれば、何も立退きに際して借家権価格だけでなく、営業権を含めた立退きに伴う補償的対価の試算に、不動産鑑定士がもっと活用されるべきだと考えています。立ち退き料は、明確な査定方法が確立されているとは言い難いもので、その合理的な査定に、不動産鑑定士はもっと寄与できるものと考えています
  また、不動産投資の裾野が広がり、個人の方々においても不動産投資を行う方が増えていますが、そのような方々に中立的観点からアドバイス可能な不動産鑑定士を活用頂きたいと思います。これは借地・借家の問題等についても同様で、特に周辺に専門家がいない個人の方に対して、有効に不動産鑑定士を活用頂けるようなコンサルティング業務等を展開していきたいと考えています。
◆現在の業界の動向や不動産鑑定士を取り巻く環境において感じていること、変えていきたいこと、
  問題点等ございましたらお話しください。
進藤俊二  端的に言えば、単に価格評価ということではなく、もっともっと幅広く不動産鑑定士を活用して頂きたいと思っています。例えば、弁護士や税理士の先生方にとって、顧客満足度を上げ、別の角度からの問題解決・有効活用等の方向性の喚起、また進行中案件に対するリスクヘッジ等にも活用できる場面も数多くあると思います
  もっと不動産鑑定士を知って頂き、身近な相談相手として活用して頂けるようにしていきたいと思っています。
  報酬額については、不動産の種類や難易度に応じて御見積を提示させて頂いています。敢えて目安的なことを申しますと、
  不動産鑑定評価書 ¥262,500円~(税込)/価格査定・調査等 ¥105,000円~(税込)
  を一つの目安にして頂ければと思います。
  物件規模や難易度等により様々で、また費用対効果等を考慮させて頂き、その都度ご提示させて頂いているのが実情です。
  常に、 報酬額 < ご依頼主様が受け取る価値 を意識し、最大限のお取組みをさせて頂きます。
◆その他PRされたいことがありましたら、お話下さい。
進藤俊二  経済をはじめとした外部環境が目まぐるしく変化するなか、不動産は最もその影響をうけた資産の一つと言えます。
  先行き不透明な時代にあって、金額的にもインパクトの大きい不動産価値の的確な把握は、事業計画、人生計画はもとより、ますます重要な位置を占めてまいります。担保評価、財務戦略、訴訟をはじめとした交渉時、等をはじめ、不動産評価、デューデリジェンスが有効な場面は数多くあるものです。
 そのような中、一生付き合える身近な不動産専門家の友人として活用頂けることを願っております
◆ご趣味や日ごろの楽しみについてお話しください。
進藤俊二  車で出かけるのが好きですね。あてもなく、いきあたりばったりで出かけると、思いもかけない新鮮な出来事があったりで、リフレッシュできます。
  お酒の席も好きです。僕自身、酒は強くなく、ちびりちびりと飲んでるほうですが、仲間とワイワイしながら、たまにはカラオケでリフレッシュしたりしています。
  音楽が好きで、学生の頃は下手の横好きでバンドやったりもしてたんですが、もう少し時間に余裕ができるようになれば、おやじバンドでもやりたいなぁ~、というのが最近の願望でもあります。
東急世田谷線  世田谷の昔ながらの街並みは路地が入り組んでいるため少し迷っていたところ、マンションの前で出迎えてくれた進藤先生。その、少年のように、はにかむ笑顔が印象的でした。
  取材にも終始笑顔でご対応いただきましたが、「不動産鑑定士は、身近な不動産の専門家として、もっともっと多くの方々のお役に立てるはずである。我々にできることを必要としている方々は多いはずである。既成概念にとらわれず、新しいサービスのあり方を模索して、広く貢献していきたい」…そんな熱意や使命感も、しかと受け止められました。
  また、不動産の価格の形成要因を明らかにしていく過程でわかるさまざまなことが、依頼者の方々の抱える本質的・潜在的な問題の解決につながる場合が多い、ということを重視されている進藤先生。それらを最大限に活用し、より有益な報告やアドバイスをすることに、力を尽くしておられることもよくわかりました。上のお話にもあったとおり、きっといつでも友人のように親身な応対をされているのでしょう。
進藤俊二  近隣の名所である「松陰神社」にもご案内いただきましたが、その道すがらには、イエローとパープルの世田谷線に遭遇。担当者が往路に乗ってきた車両はブルー、すれ違ったのはピンクだったので、「いろんな色があって、かわいいですね!」と感嘆すると、進藤先生は「子どもと来ると、次は何色の電車が来るかって、あてっこをするんですよ」。きっと優しいパパなのだろうなという側面も見せてくれました。
  松陰神社は合格祈願で有名。進藤先生も、不動産鑑定士試験の折には祈願をされたそうです。この日、祈られていたのは、より多くの方々のお役に立つための新たなサービスの実現でしょうか。
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【進藤不動産鑑定士事務所/進藤 俊二 連絡先】
  ■所在地    東京都世田谷区若林3丁目28番1 〒154-0023
  ■TEL    03-6277-5677
  ■FAX    03-5486-8378
  ■ホームページ http://www.shun2.com/
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