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株式会社ヒルマの <報酬規定はこちら> <お問合わせはこちら
比留間康昌
この不動産鑑定士に質問・相談・依頼をする西武新宿線・池袋線「所沢」駅から徒歩20分、
「旧所沢街道」沿いのビル2階に「株式会社ヒルマ」はあります。
1階が「東村山秋津郵便局」となっていますので、
担当者からのコメントはこちら 郵便局を目印にすると分かり易いと思います。
周辺は小規模な飲食店舗、コンビニ、ガソリンスタンド、アパートなどが
混在する地域ですが、往時を彷ふつさせる旧家や欅の古木が街道沿いに点在しています。
◆ まず、自己紹介をお願い致します。
比留間 康昌  生まれも育ちも東京都の東村山市です。
  東村山と言えば、志村けんの「東村山音頭」で一世を風靡したので、ご存知の方も多いのではないでしょうか?
  大学卒業後、平成3年に都市銀行系の総合不動産会社に就職しました。
  最初に配属になったのは、ビル管理のセクションでした。今で言うところのPM(プロパティマネジメント)業務です。 毎日ビル別の収支とにらめっこと、やや地味な仕事でしたが、振り返れば、当時の経験が今の評価実務においては大変役に立っています。
  不動産鑑定業界では、証券化の鑑定評価以降、ようやく、共益費や管理費、水道光熱費について費用と収益の両建て計上がスタンダードになってきましたが、それまではこうした項目はあまりスポットが当たりませんでした。鑑定業務をはじめた頃は、何故、計上しないのだろうか、といつも疑問を抱いていました。
  また、当時、バブル最盛期だったこともあり、サブリースビルも多数ありました。所有ビルとサブリースビルの収支項目の違いも、とても勉強になりました。
  ビル管理のセクションには3年程度在籍し、その後、資産家を対象としたコンサルティング関係のセクションに異動になりました。
  その部署では、土地の有効活用、資産の組み替え、税務対策、相続対策等、業務は多岐に渡っていました。プロポーザル型のコンサルティング業務を行っていましたので、「解」がひとつではなく多数有り、まさに試行錯誤の連続で、おかげで柔軟性が養われたような気がします。また同時に、こうした業務を通じて、オーナーの土地に対する並々ならぬ「思い」を体感しました。
  その後、平成7年に不動産鑑定士2次試験に合格し、合格と同時に鑑定部に配属になり、平成21年の春まで在籍していましたが、ここがラストチャンスと思い、一念発起し同年7月に、今の会社を開業しました。
◆不動産鑑定士の魅力は何ですか?また、不動産鑑定士になろうと思われたきっかけについてお話しください。
比留間康昌  鑑定士の魅力のひとつはスケールの大きさです。
  評価の対象となる物件の大小、権利関係の相違によりまちまちですが、どんなに評価額が低くても数百万円はしますし、アップサイドとなると数百億円あるいはそれ以上になります。
  例えば評価額が100億円の物件ならば、わすか1%違うだけで評価額がなんと1億円も違います。この弾力性の高さ、この醍醐味は何ものにも変えられません。やりがいを覚える瞬間で、アドレナリンが一気に湧き出てきます。
  もうひとつの魅力はクライアントの多様性です。
  クライアントの一例を挙げれば、公では国・都道府県・市区町村・外郭団体・裁判所等、また、一般企業では、上場企業(国内、外資系)・中小零細企業、その他、個人等、さらによくコワークする、弁護士、税理士、司法書士、建築士等まで含めると、それはバラエティに富んでいます。
  クライアントが異なると、鑑定士の立ち位置が異なります。ちょっと抽象的でしょうか?
  例えるならば、日常会話でも、会話の相手によって、話す内容、言葉遣い、口調等を変えます。それと同じです。
  自分中心の、通り一辺倒の業務はややもすれば無味乾燥で、クライアントを尊重して初めて通常の業務も楽しさが倍増します。これも鑑定士の魅力のひとつです。
  鑑定士になったきっかけは、宅建の資格を取得して、次に何の資格がいいだろうかと思い悩んでいたところ、「国家三大資格のひとつである不動産鑑定士」という触れ込みが目に飛び込んできて、それに心がぐらっときたからです。 今でも鮮明に覚えていますが、会社の近くにあった書店の2階の鑑定士試験のコーナーで、民法や経済学の過去の論文試験問題を初めて見たときには、目が点になり、一瞬諦めようかと思いました。
◆不動産鑑定士という仕事へのこだわりをお教えください。
比留間 康昌  対象物件は必ず最低2回は実査します。また、役所調査も同様に、事前の机上調査(インターネットや電話等)と、窓口での調査の2回行います。
  やはり1回物件を実査しただけでは物件の「温度差」、物件が「訴えてくるもの」、簡単に言うと、良い物件かそうでない物件か、を十分に感じ取れない部分があります。また、昼の顔を夜の顔が違う物件もあります。
  地方案件の場合は、対象不動産のできるだけ近くにステイして、物件によっては、ホテルの部屋で物件を窓越しに見ながら臨場感溢れる評価書を書いたりします。

  役所調査は評価のベースになるので、慎重に行います。 そうしないと自分自身で納得できるかたちで評価書は提出できません。
  クライアントから報酬を頂くわけですから、この2点は遵守しています。
  と同時に、いやそれ以上でしょうか、大切にしているのはマーケットとの対話です。
  不動産は通常の消費財や生産財と異なって、特殊な財ですので、完全競争市場が存していないと言われています。そこで、不動産鑑定士が市場代行者として登場するわけですが、あくまでも価格を決めるのは鑑定士ではなくマーケットです。
  よって、市場参加者である個人、マンションデベロッパー、投資家等、そして、実際に売主と買主の意向をまとめ上げる仲介業者とは、頻繁に情報交換を行って、日々マーケットの奥深さを痛感しています。
◆不動産鑑定業務における得意分野をお教えください。
ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価
▲ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価(比留間康昌 共著)
  区分所有建物、物流施設、継続地代の評価が得意 です。
  鑑定士になりたての平成10年ですが、弁護士、公認会計士、不動産鑑定士と『マンション問題研究会』という研究会を立ち上げて、毎月1回大学の教室を借りて、マンションや共同ビルの区分所有建物について法務、会計、税務、評価の観点から種々の検討を行いました。その集大成が、「現代マンション法の実務」(共著)(商事法務研究会) です。
  また、平成23年5月に、「ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価」(共著)(住宅新報社)を上梓しました。
  (社)日本不動産鑑定協会の研究成果物を加筆修正した書籍で、物流施設の評価のパートを担当しました。最近の物流施設は、多層階で建物延べ面積が何万㎡と大規模物件が主流で、また、スペックもオフィス等と異なって特殊で、新しい発見も多く、評価していて実に楽しいです。
  継続地代は、平成23年3月に(社)東京都不動産鑑定士協会の研究研修委員会で「継続地代の調査分析~新規地代も含む~」という研究成果物を発表しました。
  同委員会の副委員長として当成果物の取り纏めを行いました。エリア毎の地代水準、公租公課と地代との関係以外にも、マーケットにおける底地価格と路線価における底地割合との関係、地代と地積の相関関係等についても分析しました。遠い将来になるかも知れませんが、いずれは時系列的な分析ができればと思っています。
◆特別にご精通していらっしゃる地域がございましたらお教えください。
  多摩地区でも北多摩エリアが一番得意です。具体的には、東村山市、清瀬市、東久留米市、小平市、東大和市等 です。
  また、親しみがあるのは、以前、地価公示で担当したことがある、青梅市、福生市、羽村市、あきる野市、瑞穂町、日の出町等の西多摩エリア です。
  徐々に得意エリアを広げていければと思っています。
◆会社の経営方針、鑑定評価における今後の展望についてお話しください。
比留間康昌  その前に社名の由来についてお話いたします。
  開業時にどういうネーミングにしようか悩みました。最初は、不動産鑑定士なので社名のどこかに「鑑定」という言葉を入れた方が対外的に分かりやすくて、いいなと思いました。
  しかし、色々考えていくうちに、社名に「鑑定」の二文字を入れると、鑑定業務に縛られるのでは、と思うようになり、より間口を広げ、クライアントのニーズにより柔軟に対応するために、ここは「鑑定」の二文字を取ろう と決意しました。
  また、漢字ではやや堅苦しいので、より身近な存在で、多くの方々に親しんでいただく為に、敢えてカタカナで「株式会社ヒルマ」としました。電話の応対、書類の提出物、いずれもとても楽です(笑)。
  こうした背景もあって、将来的には、さらに幅広い分野に係っていきたいという夢を持っています。より身近な鑑定士として、個人の方々にもより多くお役に立てればと思っています。
  一昨年ですが、自宅の前の戸建て住宅が取引になりましたが、周辺の売買事例と比較すると2割程度安かったです。もし、僕に一声かけて頂ければ、その物件のストロングポイントを提供し、もう少し優位に価格交渉が進められたのでは、と思いました。
◆鑑定協会での役職についてお教えください。
比留間康昌
▲東京都不動産鑑定士協会の研修会にて。
「継続地代の調査分析」についての講演風景。
  鑑定協会活動はできるだけ参加するように心がけています。
  鑑定業界も他の業界同様、動きが速いですし、鑑定士同士で色々意見交換を行うと、気づくことも多く大変勉強になります。
  最近の活動状況ですが、(社)日本不動産鑑定協会の証券化委員会で、平成22年の末に「証券化不動産の鑑定評価に係る実務上の論点と対応(研究報告)」というレポートを鑑定士向けに発表し、そのメンバーのひとりでした。
  また、同協会研修委員会専門委員として、実務修習の基本演習(第2段階)を担当し、実務修習生に大規模画地の評価を指導しています。
  実務修習生との関わりはもうひとつあって、日本大学理工学部で実地演習を行っています。皆さん社会人の方々ばかりですが、課題の提出日になるとほとんど寝ないで仕上げてきますので、こちらの指導にも自然と力が入ります。 また、鋭い質問を受けた時には、思わず熱いものがぐっとこみ上げてくるものです。後進の指導に当たっては、常に“ひとりでも多くの優秀な人材を育成できれば”と願っています。
  先程、コメントした(社)東京都不動産鑑定士協会の研究研修委員会ですが、任期が2年ですので、早いもので今年で6期目、11年目になりました。同委員会は毎期、毎期、その時々の旬の研究テーマを決めて、期末に研究成果物を発刊します。
  今まで、携わった研究成果物は、「不動産管理の実態-ライフサイクルコストの視座から-」、「プロパティマネジメント体制下における管理費等の査定についての一考察」、「首都圏における超高層マンション等の階層別効用比 -資料編-」、「借家権と立退料」等です。
  どの研究成果物も思い出深いもので、老後の楽しみとしてストックしています(笑)。
  その他、プライベートファンドの投資委員会の委員や昭島市の固定資産評価審査委員会の委員も行っております。また、平成20年には、財務省の「大規模画地の評価手法等に関する研究会」 民間メンバーのひとりでした。
比留間康昌   物件の所在、タイプ、件数によっても異なりますが、基本的に作業量の多寡に応じて報酬を頂いています。
  敢えて、ひとつの目安とあげるならば、正式な不動産鑑定評価書は20万円/件から、価格等調査は10万円/件から、お受け致します。
  作業の着手前に、例えば税務署用か、それとも価格水準を把握するだけなのか等、レポートの用途についてしっかり打ち合わせしたうえで、お見積書を作成致します。
  お見積書の金額にご納得頂いたうえで、当社規定の確認書、依頼書兼承諾書をご提出頂いて、本格的に作業に着手致します。作業期間ですが、時期によっても異なりますが、2~3週間程度と考えて頂いて結構です。
  なお、レポートの提出を必要としない口頭のみのご相談でしたら無料ですので、お気軽にお問い合わせ下さい。
◆その他PRされたいことがありましたら、お話下さい。
株式会社ヒルマ  現在、会社としてはアシスタント(日商簿記1級取得者)と2名体制で行っていますが、他の鑑定士、一級建築士、司法書士と業務提携 を行っています。
  ですので、大量評価、また、評価書のチェックが必要な証券化案件や財務諸表案件にも対応させて頂いていますし、より高度なサービスのご提供を行っています。

 【著書一覧 】
 ・ 「現代マンション法の実務」(共著)(商事法務研究会)
 ・ 「ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価」(共著)(住宅新報社)
◆ご趣味や日ごろの楽しみについてお話しください。
  これと言って特にありませんが、強いてあげるとすれば音楽鑑賞でしょうか。
  毎年、年末になると、家内と一緒に「第九」を聴きに行きます。これを聴くと今年もいよいよ終わりだな、と実感すると同時に、これから本腰を入れて地価公示の作業をやらなければならないな、と複雑な心境?になります。
  現在活動休止中ですが、サザンオールスターズの歌はよく聴きます。中学校の卒業式でサザンのデビュー曲である「勝手にシンドバッド」をみんなで歌ったことを今でも鮮明に覚えています。以前は年越しライブにもよく行って、「壊れて」いました。早く復活して欲しいです。
株式会社ヒルマ  比留間先生のオフィスのある東村山市秋津町は、緑豊かで、どことなく懐かしさとノスタルジーをかき立てられる街並みです。
  そして、陽の光がふんだんに差し込む爽やかなオフィスで、比留間先生と素敵なアシスタントの方が、屈託のない笑顔で迎えて下さいました。
  比留間先生は、不動産鑑定に関わる研究をはじめ、執筆活動、また、後進のご指導にも大変ご尽力されていらっしゃいます。また、鑑定協会におかれましても、積極的に活動に貢献されています。「ビジネスは、収益活動7割、ボランティア3割」とおっしゃった言葉がとても印象的でした。
  右の画像にてご紹介させていただくのは、先生の事務所の玄関正面に置かれている、会津八一先生(明治14-昭和31.歌人・書家・東洋美術史家・文学博士)の書です。
  「ふかくこの生を愛すべし かへりみて己を知るべし 学藝を以って性を養ふべし 日々新面目あるべし」と書かれています。学術的でストイックな雰囲気の比留間先生らしさが伝わってきます。
  不動産鑑定士の新境地の開拓に向けて、比留間先生のますますご活躍をお祈りしております。
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【株式会社 ヒルマ/比留間 康昌 連絡先】
  ■所在地    東京都東村山市秋津町3丁目10番地10
          東村山秋津郵便局2階  〒189-0001
  ■TEL    042-207-8644
  ■FAX    042-207-8645
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