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不動産鑑定士が答える不動産の無料相談

【皆様からのご相談内容と不動産鑑定士の回答】

相談No.135
●相談者:johnさん(広島県)件名:購入額の決定方法

所有している旗竿地への住宅の新築を決め、現在設計中です。前面道路に面しているお宅も同時期に建替られると聞いたので、竿の部分の幅を広げたく(現状2m)、こちらから購入を打診し、売買することとなりました。が、こちらの想定は路線価の1.4倍、向こうは2倍と大きく乖離しており、今後の調整が必要な状況です。今後のお付き合いもあり、この先どう進めたものかと悩んでおります。解決に向けてよい方法や相談先があれば教えてください。

★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

守田 実重竿の部分の拡幅がどの程度か、本当は重要な事項ですが、ご質問の内容では
分かりませんので、この点、ご容赦下さい。

路線価(たぶん相続税路線価のことを仰っているのでしょうか)の2倍ならば、
私が同じ立場なら、相手の気が変わらない内に、直ぐに売買交渉を進めるでしょう。

不動産鑑定評価では、この竿の拡幅部分の土地の価格は限定価格となると思います。限定価格の意義は難しいので、できる限り分かりやすく言えば、

その拡幅部分の土地の市場価値は一般的にはとても低いでしょう、そんな土地を第三者が買う必要もありませんから。けど、あなたが買う場合には違います。

なぜなら、竿部分を拡幅することにより、少なくとも毎日の出入りの利便性、駐車場としての利用価値の向上、日照・通風の効用が増すこととなります。また、2mの接道は建築基準法ではギリギリの義務を満たしているに過ぎませんから、現状でも市場性は低く、結果的に将来的な資産価値は低いと思います。

それを改善することはあなたにとって非常に有意義です。
つまり、隣接地のあなただけが買う価値のある土地となるのです。

あなたが、その土地を買えば、あなたの敷地全体の価値が高くなります。市場価値とか路線価の価格とは乖離して非常に高くなるのが一般的なのです。

他方、切り売りする相手方にとっては、分割することにより利益は全く期待されません。切り売りする必要は全くないのです。間口が狭くなって敷地全体の価値がむしろ低くなる可能性もあります。分割して土地価格が下がるリスクをも含めて、あなたが補償するべき価格でなければ、売買は成立しないでしょう。
逆の立場も考えなくてはなりません。

とてもチャンスなのです。相続税路線価の2倍であればあなたが損をすることは無いと思いますよ。

>>不動産鑑定士【守田 実】のページはこちら

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