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★不動産鑑定士【守田 実】からの回答

横浜不動産鑑定の守田と申します。宜しくお願いします。

まず、昭和47年に建築した部分の構造躯体（基礎、土台、壁、柱、屋根）は、経済的な耐用年数を超過していますので、使用価値を有するものの、市場での交換価値はゼロとなると思います。

次に、平成5年に増築した部分につきましては、その構造種別（木造なのか、鉄骨造なのか、鉄筋コンクリート造なのか）は分かりませんが、図面を基に現地視察をした上で、市場価値があるか否かの判断となると思います。

仮に当該増築部分が単独として市場価値があるとした場合には、当該増築部分の再調達に要する建築工事費から、月日が経過したことによる物理的、機能的な減価分を控除して、当該増築部分の現在価値を求め、さらに、昭和47年新築の建物と増築部分一体としての市場性の減価を考慮して求めることとなります。

一体としての市場性の減価とは、増築部分が如何に素晴らしい建物であったとしても、かなり古い建物がくっついているため、買う人（住宅購入者）が少ないという事に相応する減価分です。

本件増築部分が木造の場合で、普通の住宅である場合には、おそらく市場的にみれば、価格はゼロ又はゼロに近いと判断することになろうかと思います。

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